Curiosamente, muchas personas consideran que los inmuebles son una de las inversiones más fáciles y seguras para conseguir dinero a largo plazo; sin embargo, si bien esta elección está basada en el criterio de proteger el capital, en la mayoría de los casos se invierte presumiendo creencias que terminan siendo mitos. Y es que, cuando escuchamos a un conocido decir que «prácticamente no trabajo porque vive de sus ladrillos», lógicamente tratamos de imitarlos sin siquiera realizar una investigación previa de sus casos en particular ni consideramos el hecho de que este tipo de inversión estará condicionado a situaciones particulares del mercado y del sector. Es por ello, que el día de hoy vamos a desmentir los mitos más comunes sobre invertir en ladrillos.
1) «Es imposible perder capital cuando se invierte en ladrillos»
La gente suele creer que porque «los ladrillos se pueden ver” y los alquileres ajustan por la inflación, es imposible perder dinero en este tipo de inversión. Sin embargo, hay que recordar que cualquier tipo de inversión trae consigo un riesgo, por mínimo que sea. Está demostrado que, por momentos, los activos pueden presentar fuertes caídas en sus valores y en caso de elegir desinvertir, hay que estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas o esperar mucho tiempo para recuperar el dinero. En el caso de los ladrillos, si el inmueble está desocupado, no solo no se recibe un ingreso, sino que debes afrontar los gastos de mantener el bien mientras se consigue otro inquilino y la renta a obtener dependerá del mercado de alquileres; todo esto, sin contar que el inmueble necesita mantenimiento y por tanto habrá que destinar parte de la renta a él. Además, si alguna eventualidad te hace necesitar más dinero y debes vender el inmueble, recuerda que no sabes ni el precio (de venta) ni el tiempo que te llevará hacer efectiva esa venta.
2) “Entre más alta la renta, mejor”
Muchas personas son de las que piensan que si una renta del x% no es suficiente para acompasar la inflación, solo hay que subir el costo de la renta y ya. Y al inicio puede parecer algo lógico ya que a mayor renta, mayores ingresos; no obstante, hay que considerar que si una renta es demasiado alta entonces existe el riesgo de luego no cobrar la renta y el capital invertido es alto. Recuerda que subir el cobro de tu renta significa que está la posibilidad de que tu inquilino no cumpla con el pago acordado y se retiré de tu inmueble; o peor aún, que debido al precio la gente se vaya por una opción más barata en la misma zona y al final del día tu inmueble tarde en rentarse. Y recuerda, tiempo perdido es dinero perdido, y un inmueble que tarde en ocuparse significa tener varios egresos y ningún ingreso.
3) «Los inmuebles premium y las mejores ubicaciones son los más atractivos y seguros»
No falta decir que esto no es una verdad absoluta ya que dependerá de cuándo se realice la compra. Cada propiedad, según la categoría, de mayor a menor valor por su ubicación y tipo de construcción, tiene su momento de oportunidad. En general los inmuebles «premium» en las mejores ubicaciones son los primeros en revalorizarse luego de una crisis, porque lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo. Pero cuando llegan a su precio histórico y comienzan a bajar, dejan de ser negocio y comienzan a generarse oportunidades en los de clases inferiores que son los de menor valor en locaciones periféricas y que generalmente tienen mejor rentabilidad por alquiler. Por eso, hay que entender cuándo comprar y cuando vender.
4) «Hay que comprar una propiedad y no venderla nunca»
Las ganancias que se obtienen adquiriendo un inmueble y manteniéndolo a largo plazo suelen ser muy bajas. Esto se debe a que todos los mercados atraviesan distintos ciclos y al mantener la propiedad en forma permanente, la rentabilidad se ve castigada cuando el mercado cae y no se refleja cuando el mercado sube rápidamente. Es por eso que el mejor rendimiento se obtiene manteniéndola cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas y vendiéndola cuando se empiezan a bajar. Recuerda que tarde o temprano todo se vende; no venderla nunca no es una variable.
5) «Los ingresos por alquiler cubren todos los costos»
Algunas personas suponen que los ingresos por concepto de alquiler de la propiedad a comprar, cubrirá el valor de la hipoteca y un poco más; es decir, que generará una ganancia prácticamente sin esfuerzos. Pero en realidad, para poder entender el verdadero rendimiento anual de un activo inmobiliario es importante tener presente todos los ingresos y egresos realizados para la operación inmobiliaria; suele pasar que no se tienen en cuenta los costos que se generan ya sea por trámites de inscripción del inmueble, revisar la propiedad constantemente para mantenerla en buenas condiciones, pagar los impuestos correspondientes, tener un buen contrato de alquiler que le permita protegerlo contra inconvenientes con los inquilinos. etc. Para confirmar que la inversión será efectivamente rentable, se ha de calcular si el valor del alquiler será igual o mayor a todos los gastos mensuales que implique. De otra forma será poco probable que los ingresos por alquiler cubran todos los costos.